A forward initiative for the Foundation. Written 2026-06-03 (Opus 4.8) to consolidate a recurring proposal of Bryan's into a single home, now that both of its precedents are documented. Sources at the foot. Bryan-sourced material is cited to his Founder Snapshot (Q10) and to conversations with Xavaar on 2026-06-02 and 2026-06-03. This is a proposal, not a built thing: it sits in the forward-vision bucket next to Mission.md and the Critical_Initiatives.md, and it is deliberately not yet flagged ⚡️ (see Status).

The bet in one line / 一行で言えば

Stand up a Sagishima akiya bank (空き家バンク) so the Foundation, and people it trusts, can acquire and metabolize the island's vacant houses before outside capital does, and turn them into homes for the residents the School's funnel produces.

This is Bryan's preferred development path for the island, in his own words (Founder Snapshot, Q10):

EN. "I'd rather see Sagishima developed by someone we are friends with, who we can help guide, than for it to be developed by people who don't really care about the island, or have some stupid ideas. I'm more interested in setting up a Sagishima Akiya Bank, like the Onomichi Saisei Project did for Onomichi."

JA. 「島のことを本当に気にかけていなかったり、愚かな考えを持っていたりする人々によって鷺島が開発されるよりは、私たちの友人であり、私たちが導く手助けのできる誰かによって開発される方がよいと思います。私はむしろ、尾道でOnomichi Saisei Projectが行ったような、鷺島空き家バンクを立ち上げることに関心があります。」

What an akiya bank is / 空き家バンクとは

An akiya bank (空き家バンク) is a register and matching service that connects the owners of vacant houses with people ready to take them on. In Japan it is usually run by a municipality or an entrusted non-profit. The mature local example is the Onomichi Akiya Saisei Project's bank, which the city of Onomichi entrusted to the NPO in 2009 and which has matched or revived on the order of 150 to 200 houses since.

空き家バンクとは、空き家の所有者と、それを引き受ける用意のある人々とを結びつける登録・仲介の仕組みである。日本では通常、自治体または委託を受けた非営利団体が運営する。最も成熟した地元の事例は、尾道空き家再生プロジェクトの空き家バンクで、2009年に尾道市がNPOに委託して以来、およそ150〜200軒を仲介・再生してきた。

The point is not real-estate brokerage. It is repopulation, not resale (転売ではなく再定住): bringing new residents and uses to abandoned buildings rather than flipping them, with renovation treated as community work.

肝心なのは不動産仲介ではない。転売ではなく再定住である。打ち捨てられた建物を転売するのではなく、新しい住人と使い道をもたらし、改修を共同作業として捉えることだ。

Why now / なぜ今か

• The looming threat of capital (資本の脅威). Bryan's framing: outside money is beginning to reach the island. NOT A HOTEL Setouchi, BIG's luxury three-villa resort, opened on Sagishima on 2026-04-01 (development cost on the order of ¥10B; see https://rds-wiki.pages.dev/Built_Environment/Not_A_Hotel_Setouchi/). The risk is that the island gets developed by people who do not care about it. An akiya bank is a way to get there first, and to steer who develops what. **資本の脅威。**島の外の資金が島に届きはじめている。BIGによる高級3棟リゾート NOT A HOTEL 瀬戸内は2026年4月1日に佐木島で開業した（開発費は約100億円規模。https://rds-wiki.pages.dev/Built_Environment/Not_A_Hotel_Setouchi/を参照）。島のことを気にかけない人々によって開発される危険がある。空き家バンクは、先んじて動き、誰が何を開発するかを導くための手立てである。
• The funnel needs a roof. In the Mission, the Material Workshop (🔴 Circle) owns the shelter stage of the five-organ funnel: "the akiya cycle and a Sagishima akiya bank give a person somewhere to actually live. No roof, no residence." The School can pull people to the island, but without housing they cannot stay. The bank is the mechanism that converts a visitor into a resident. 漏斗には屋根が要る。使命において、物質の工房（🔴 丸）は五つの組織からなる漏斗の住まいの段階を担う。「空き家の循環と、佐木島の空き家バンクが、人に実際に住む場所を与える。屋根がなければ、定住もない。」学校は人を島に引き寄せられるが、住まいがなければ定住できない。バンクは、訪問者を住人へと変える仕組みである。
• The houses are cheap, the window may not stay open. Building acquisition on Sagishima is currently very cheap (see Money, below). Cheap akiya plus arriving outside capital is exactly the moment a bank pays for itself. **家は安く、その窓は開いたままとは限らない。**佐木島の建物取得は現在きわめて安い（後述「資金」を参照）。安い空き家と、到来しつつある外部資本。まさにいまが、バンクが元を取る局面である。

Two precedents to build on / 依拠できる二つの先行事例

The Foundation does not have to invent this. It has two mature models, and a relationship template, already in hand.

財団はこれを一から考案する必要はない。すでに、二つの成熟したモデルと、関係のひな型を手にしている。

1. Onomichi Akiya Saisei Project ("Aki-P," あきP), across the water. A two-decade NPO that runs the city's akiya bank on a repopulation-not-resale basis, renovates buildings as community work, and is already a friend of RDS (students stay in its Anago no Nedoko guesthouse en route to the island). The closest mature version of what RDS's Material Workshop is trying to do. See https://rds-wiki.pages.dev/foundation/Relationships/Onomichi_Akiya_Saisei_Project/. **海を隔てた尾道空き家再生プロジェクト（「あきP」）。**転売ではなく再定住を旨に市の空き家バンクを運営し、改修を共同作業として行って二十年近いNPO。すでにRDSの友人でもある（学生は島へ向かう途中、運営する「あなごのねどこ」に宿泊する）。RDSの物質の工房がめざすものの、最も近い成熟形。
2. Tsumiki's 123 Building, the founders' own. Before RDS, Nao and Momoko Kono's practice (Tsumiki Design & Construction) had already turned a dead 45-year-old building in the Tokyo bedtown of Ichikawa into a ten-studio share atelier, DIY-renovated 「ともにつくる」 (made together) by its own tenants. The akiya cycle is not new to the founders; it is a decade-old practice they carried to the island. **創業者自身の、つみきの123ビルヂング。RDS以前から、河野直と河野桃子の実践（つみき設計施工社）は、東京のベッドタウン市川の築45年の死んだビルを、入居者自身が「ともにつくる」**でDIY改修した10室のシェアアトリエへと変えていた。空き家の循環は創業者にとって新しいものではなく、島へ運ばれた十年来の実践である。

The relationship template. 123 Building was run with omusubi Real Estate (omusubi不動産), a DIY-property firm whose thesis is converting bedtowns into live-work communities. Bryan names exactly this kind of bond as the model for any island developer relationship: "It would have to be a very very special relationship, like the one that Tsumiki had with Omusubi Real Estate in Ichikawa." omusubi also lent expertise on the Sagishima acquisitions and is already in the RDS partners register, so the bridge between the Ichikawa practice and the island is live.

**関係のひな型。**123ビルヂングは、ベッドタウンを職住一体のコミュニティに変えることを掲げるDIY不動産会社 omusubi不動産と組んで運営された。ブライアンは、島の開発者との関係のモデルとして、まさにこの種の結びつきを挙げる。「市川でつみきがomusubi不動産と持っていたような、非常に非常に特別な関係でなければならない。」omusubiは佐木島の取得にも知見を貸し、すでにRDSの協力者一覧にある。市川の実践と島とをつなぐ橋は、生きている。

Where it sits in the institution / 制度上の位置づけ

• Organ. The Material Workshop (🔴 Circle), whose domain is the metabolism of buildings and materials; the bank is the acquisition-and-housing front end of the akiya cycle. The Resident Community (🟥 Square) owns the belonging it has to produce on the other side. **組織。**建物と素材の代謝を担う物質の工房（🔴 丸）。バンクは空き家の循環の、取得と住まいの入り口にあたる。その先の帰属は定住コミュニティ（🟥 丸＝四角）が担う。
• The funnel. It is the shelter conversion stage of the Mission's five-organ funnel: the School pulls people in, the Community makes them want to stay, the Workshop, through the bank, gives them a roof, the Studio gives them a living, and the Council funds and governs the conversion. 漏斗。使命の五組織の漏斗における住まいの転換段階である。学校が引き寄せ、コミュニティが留まりたくさせ、工房がバンクを通じて屋根を与え、スタジオが生計を与え、評議会がその転換を支え、統べる。
• Adjacent initiatives. It compounds with Long-Term Resident Fellows (⚡️ Critical Initiative 3: a permanent island presence needs housing) and the Sunoue school/gymnasium acquisition (FOQ C.5; the warehouse end of the same metabolism). Tax exposure for any held property is mapped in https://rds-wiki.pages.dev/foundation/Research/Second_Home_Tax_Precedents/. 隣接する取り組み。これは長期在住フェロー（⚡️重要イニシアチブ3：恒常的な島の存在には住まいが要る）と、洲之上の学校・体育館の取得（FOQ C.5：同じ代謝の倉庫側）と相乗する。保有不動産の税負担はhttps://rds-wiki.pages.dev/foundation/Research/Second_Home_Tax_Precedents/に整理されている。
• A revenue flywheel, not just a housing program. Studio size is capped at 16 students by dormitory capacity (Bryan's rule of 8 students per toilet, across two dorm houses). Cohort size is the single biggest lever on studio revenue (see ../Audit_RDS/03_Finances/Studio_Sponsorship_Model.md §8), so every dorm-grade akiya the bank adds raises the paying-cohort ceiling, which raises the surplus, which buys the next akiya. The bank funds its own growth and the studio's at once. 住宅プログラムにとどまらない、収益のはずみ車。スタジオの定員は寮の容量によって16人に制限されている（2つの寮にわたる、トイレ1つあたり8人というブライアンのルール）。コホートの規模はスタジオ収益の最大のてこであり（../Audit_RDS/03_Finances/Studio_Sponsorship_Model.md §8を参照）、**バンクが寮として使える空き家を一つ増やすごとに、料金を払うコホートの上限が上がり、余剰が増え、それが次の空き家を買う。**バンクは自らの成長とスタジオの成長を同時に賄う。

How it could work / どう動かしうるか

A first sketch, to be refined with the founders and a Japanese lead (not a settled design):

創業者と日本側のリードと練り上げるべき、最初の素描である（確定した設計ではない）：

1. Register and watch. Build a quiet list of the island's vacant houses and their owners (the Isso-San Anthropology work and the resident network are the natural sources). Know what is available before it is on anyone else's radar. **登録し、見守る。**島の空き家とその所有者の静かなリストをつくる（イッソさん人類学の仕事と住人のネットワークが自然な情報源）。誰かのレーダーに載る前に、何が空いているかを知っておく。
2. Acquire or steward. Take on houses by gift, purchase, or stewardship arrangement (the Kakumeisha / Sumifuku pattern), funded by the war chest below. Repopulation, not resale. **取得または受託する。**寄贈・購入・受託（格明舎／住福の家のパターン）によって家を引き受け、後述の資金で賄う。転売ではなく再定住。
3. Metabolize, together. Renovate participatorily (the 「ともにつくる」 method, and the studios' deconstruction/salvage work feeds the materials), so the house belongs to the people who fix it. **ともに、代謝させる。参加型で改修する（「ともにつくる」**の方法。スタジオの解体・サルベージの仕事が素材を供給する）。家を直す人々のものになるように。
4. Match to residents. Place the people the funnel produces (the Keiko-san archetype) into the houses, as homes or as live-work space (the 123 Building share-atelier shape is one template). **住人と結びつける。**漏斗が生み出す人々（ケイコさんという原型）を、住まいとして、あるいは職住一体の空間として（123ビルヂングのシェアアトリエの形がひとつのひな型）、家に入れる。

Money: a small war chest, an enormous lever / 資金：小さな軍資金、巨大なてこ

The striking fact is how cheap this is. Per Bryan (2026-06-03, soft figures): "nothing here costs more than 10K," and Kakumeisha itself cost about $6,000 USD. A meaningful island land bank is therefore a five-to-low-six-figure undertaking, not a millions-of-dollars one.

際立つのは、これがいかに安いかである。ブライアン（2026年6月3日、暫定値）によれば、「ここでは何ひとつ1万ドルを超えない」、そして格明舎そのものは約6,000米ドルだった。意味のある島の土地ストックは、したがって数百万ドルの事業ではなく、五桁から低い六桁ドルの事業である。

That is exactly what the institutional studio engine is built to throw off. The Studio Sponsorship Model shows a single WashU-scale partner studio producing tens of thousands of dollars of contribution, because founder labor is unpaid and the per-student cash cost is tiny. One or two partner studios a year could capitalize the akiya bank and still fund a founder salary. The bank is the place a large part of that surplus is meant to go.

それこそが、機関向けスタジオのエンジンが生み出すよう設計されているものだ。スタジオ・スポンサーシップ・モデルは、WashU規模のパートナー・スタジオ一つで数万ドルの貢献が生まれることを示す。創業者の労働は無償で、学生一人あたりの現金費用は微々たるものだからだ。**年に一つか二つのパートナー・スタジオが、空き家バンクを資本化し、なお創業者の給与を賄いうる。**バンクは、その余剰の大部分が向かうべき先である。

(Caveat: the ~$6,000 Kakumeisha figure reads as a purchase price, but the Kakumeisha conveyance is CONTESTED and HELD, FOQ C.1. It is used here only as an order-of-magnitude cost signal, not as a settled fact about how that building came to RDS.)

（注意：格明舎の約6,000ドルという数字は購入価格のように読めるが、格明舎の譲渡は係争中で保留である（FOQ C.1）。ここでは取得経緯の確定した事実としてではなく、費用の桁感の目安としてのみ用いる。）

Who leads it / 誰が率いるか

Bryan is explicit that this is delicate, and best led by a Japanese person who understands the place rather than driven from outside. Two people are already in the picture:

ブライアンは、これは繊細な事柄であり、外から進めるのではなく、土地を理解する日本人が率いるのが最善だと明言している。すでに二人が視野に入っている：

• Keiko-san, the advocate and archetype. A Japanese architect living in Dubai, mother of an RDS alumna, who wants to settle on Sagishima, buy an akiya, and start an artichoke farm, and who has become an advocate for the bank itself. In the Mission she is the human face of the flow-to-residence funnel: she walks shelter, livelihood, and belonging at once. (Family name still to confirm; FOQ C.9.) ケイコさん、提唱者にして原型。ドバイに暮らす日本人建築家で、RDS卒業生の母。佐木島に定住し、空き家を買い、アーティチョーク農園を始めたいと願い、バンクそのものの提唱者になった。使命において、彼女は流れから定住への漏斗の人の顔であり、住まい・生計・帰属を一度に歩んでいる。（姓は未確認。FOQ C.9。）
• A trusted developer partner, on the omusubi model: the "very very special relationship" Bryan describes, a friend the Foundation can guide, not an indifferent outside buyer. 信頼できる開発パートナー、omusubiのモデルで。ブライアンの言う「非常に非常に特別な関係」、無関心な外部の買い手ではなく、財団が導ける友人。

Open questions / 未解決の問い

• Who is the Japanese lead, and what is Keiko-san's formal role? Advocate, founding partner, first resident, board adviser? (FOQ C.9; family name to confirm.) **日本側のリードは誰か、ケイコさんの正式な役割は何か。**提唱者、設立パートナー、最初の住人、理事会顧問のいずれか。
• Legal vehicle. Does the bank sit inside the 一般社団法人, the US NPO, a new entity, or a partnership with the city of Mihara (which could entrust a bank as Onomichi did)? Bears on Constitution §5 (Property) and §7. **法的な器。**バンクは一般社団法人の中か、米国NPOか、新設法人か、あるいは三原市との連携（尾道のように市がバンクを委託しうる）か。憲章§5（財産）・§7に関わる。
• Capital split. How much annual studio surplus goes to the bank vs. founder salaries vs. operations? The Sponsorship Model is built to answer this once Bryan's firm numbers land. **資本の配分。**年間のスタジオ余剰のうち、どれだけをバンクに、創業者給与に、運営に向けるか。スポンサーシップ・モデルは、ブライアンの確定数値が出れば答えられるよう作られている。
• Tax exposure on held, non-resident-occupied property (the 別荘 / second-home precedents; https://rds-wiki.pages.dev/foundation/Research/Second_Home_Tax_Precedents/). 税負担。保有し、定住者が住まない不動産（別荘・第二の家の先例）について。

Status / ステータス

A forward initiative, consolidated here from scattered references. It is not yet flagged ⚡️: the canonical set is four Critical Initiatives, and adding a fifth is Xavaar's and the founders' call, not a unilateral one. It is a strong candidate, it compounds directly with Critical Initiative 3 (Resident Fellows), and it could either become the fifth or be folded into that one. Offered, not done: promoting it to ⚡️ in Critical_Initiatives.md; rendering a .docx; carrying a short version into the proposal brief.

これは散在していた言及をここに集約した前進的イニシアチブである。まだ⚡️は付していない。正典は四つの重要イニシアチブであり、五つ目を加えるのはザヴァールと創業者の判断であって、一存で決めることではない。有力な候補であり、重要イニシアチブ3（在住フェロー）と直接相乗するため、五つ目になるか、それに統合されうる。

Sources / 出典

• Primary (Bryan): Founder Snapshot Q10 (developer answer, EN/JA), Founder_Snapshots/Founder_Snapshot_Bryan.md; conversations with Xavaar, 2026-06-02 (akiya bank need; "looming threat of capital"; delicate, Japanese-led) and 2026-06-03 (soft cost figures: "nothing here costs more than 10K"; Kakumeisha ~$6,000).
• Primary (precedents): Onomichi Akiya Saisei Project and its own site onomichisaisei.com; Tsumiki Design & Construction and 123 Building (tsumiki.main.jp, note.com/naokono, colocal.jp, omusubi-estate.com). Both wiki pages carry their full primary citations.
• Internal (navigation, not cited as sources): Mission.md (the five-organ funnel; the shelter stage; Keiko-san); Foundation_Open_Questions.md C.9 (akiya bank / war chest), C.1 (Kakumeisha conveyance, held), C.5 (Sunoue acquisition); Deliverable_Files/Critical_Initiatives.md (Resident Fellows); ../Audit_RDS/03_Finances/Studio_Sponsorship_Model.md (the war-chest math); https://rds-wiki.pages.dev/Built_Environment/Not_A_Hotel_Setouchi/ (the threat of capital); https://rds-wiki.pages.dev/foundation/Research/Second_Home_Tax_Precedents/ (tax).

Japanese note. The Japanese here is Claude-drafted and needs a native pass before formal/public use (rule 12), except Bryan's Q10 quote and the 「ともにつくる」 / 空き家バンク / 転売ではなく再定住 terms, which are taken verbatim from the sources.